Le crédit immobilier a retrouvé un caillou dans la chaussure. Depuis début mars, l’OAT 10 ans s’est tendu au-delà de 3,8 %, contraignant les banques à remonter leurs barèmes de 0,10 à 0,30 point. Au même moment, la Banque de France a publié les nouveaux taux d’usure du deuxième trimestre 2026 : 4,00 % sur moins de 10 ans, 4,48 % sur 10 à 20 ans, 5,19 % sur 20 ans et plus. Le mouvement se fait à contre-temps et les seuils baissent sur les courtes durées alors que les coûts de financement montent.
«Aujourd’hui, on est sur un blocage de l’ordre de 15 % des dossiers » alerte Laura Martino, directrice des partenariats bancaires chez CAFPI. La mécanique tient à un décalage temporel structurel. Le taux d’usure se calcule sur les TAEG du trimestre précédent et s’applique au moment du décaissement, qui intervient trois à quatre mois après la signature de la proposition commerciale. « Le taux d’usure peut avoir jusqu’à 6 mois de retard par rapport à la réalité des taux. » Trois profils paient le prix de cette latence.
Trois profils dans la zone rouge
Le premier profil exposé concerne les emprunteurs sur des durées de moins de 20 ans. C’est sur ces durées que l’effet ciseau frappe le plus fort. « Le taux d’usure pour les crédits de moins de 20 ans a perdu 11 points de base », précise Laura Martino, alors que les barèmes bancaires montent en parallèle. « On est à plus de la moitié des dossiers qui sont bloqués sur ces maturités. » Pour contourner le sujet, elle conseille d’allonger la durée à 20 ou 25 ans, même si le client paie alors davantage d’intérêts au total. La rectification reste rarement neutre pour le budget.
Le deuxième profil concerné, ce sont les emprunteurs de 50-55 ans et plus. Le taux d’usure intègre le coût de l’assurance emprunteur (TAEA), qui grimpe mécaniquement avec l’âge. « Dès qu’on dépasse 50-55 ans, en gros, on bloque souvent en taux d’usure », constate la directrice CAFPI. Elle tire d’ailleurs un cas concret tiré des simulations réalisées par CAFPI. Un homme de 50 ans avec pourtant 30 % d’apport et 100 000 euros de revenus annuels obtient un taux nominal de 3,25 %, mais l’assurance fait grimper le TAEG à 4,74 % — au-dessus du plafond de 4,48 % sur 10-20 ans. Bon dossier, mais refus mécanique.
Le troisième profil, ce sont les petits dossiers, en particulier les primo-accédants bénéficiant de prêts aidés (PTZ, prêts boostés). « Plus on a un montant faible sur le crédit, plus les frais fixes vont peser en pourcentage », explique Laura Martino. Les frais bancaires et de garantie, exprimés en pourcentage du montant emprunté, font dérailler le TAEG. Le cas type, c’est une demande de prêt de 100 000 euros sur 20 ans avec un taux nominal de 3,80 % aboutit, à un TAEG de 5,22 % — soit trois centièmes de point au-dessus du seuil de 5,19 %. Le dossier passe en orange, parfois en rouge.
Comment contourner le mur ?
Pour contourner le sujet, le premier levier c’est la délégation d’assurance emprunteur. Substituer le contrat groupe de la banque par un contrat individuel permet de gagner 0,15 à 0,25 point de TAEG, selon les courtiers spécialisés. C’est souvent le levier le plus rapide pour faire repasser un dossier sous le seuil, particulièrement pour les emprunteurs de plus de 50 ans. Le deuxième levier consiste à rallonger la durée du prêt au-delà de 20 ans, pour basculer sur le plafond plus élevé de 5,19 %. Le risque est assumé, le client paie davantage d’intérêts sur la durée, et parfois finit de rembourser son crédit à la retraite.
Le troisième levier incite à faire jouer la concurrence entre banques. Les écarts de barèmes entre établissements peuvent atteindre plusieurs dixièmes de point pour un même profil. Un courtier mutualise l’accès à plusieurs dizaines de partenaires bancaires et identifie ceux qui restent ouverts sur tel ou tel critère (âge, durée, primo-accession). CAFPI revendique un taux de concrétisation supérieur à 90 % sur les dossiers en cours, signe que les solutions existent, à condition de connaître la cartographie du marché.
Reste un débat de fond, à savoir la rigidité du mode de calcul. CAFPI plaide pour un dispositif plus réactif, sans remettre en cause le principe protecteur. « À partir du moment où un moyen de protection coupe l’accès au crédit de personnes qui sont finançables, c’est là où l’on peut s’interroger », résume Laura Martino. La mensualisation du calcul, expérimentée en 2023, avait permis de fluidifier le marché ; elle n’a pas été reconduite. Si l’OAT 10 ans se maintient au-dessus de 3,7 %, le sujet va s’accentuer d’ici au 1er juillet, date de révision du taux d’usure, et perdurer sur le 3ème trimestre.
Source:
www.capital.fr
