Ce que certains investisseurs voyaient comme une astuce d’optimisation pourrait bien devenir le prochain terrain de chasse des collectivités. Les chiffres traduisent un changement brutal. Selon les cabinets CBRE et Knight Frank, les investissements liés au coliving en France sont passés de 285 millions d’euros en 2024 à 34 millions en 2025. Une chute qui reflète un retournement de perception : ce qui apparaissait comme une optimisation devient un risque de plus en plus identifié.
Sur un marché locatif sous tension, le coliving avait pourtant tout pour séduire. Louer à la chambre, mutualiser les espaces, proposer des services et optimiser chaque mètre carré permettaient d’afficher des rendements supérieurs à ceux d’une location classique, notamment dans les zones soumises à encadrement. Ce basculement tient à un point central : le coliving s’est en partie développé sur une lecture opportuniste des règles existantes.
Un “hack” de l’encadrement des loyers de plus en plus contesté
Dans les zones tendues, les loyers sont plafonnés par logement. En louant plusieurs chambres séparément au sein d’un même bien, certains montages de coliving permettaient d’augmenter fortement le revenu global, parfois au-delà de ce qu’aurait permis une location classique. Cette pratique est aujourd’hui de plus en plus scrutée. Dès lors qu’un bail dépasse huit mois, le ministère rappelle qu’il relève de la loi du 6 juillet 1989 sur la résidence principale, ce qui implique aussi l’application de l’encadrement des loyers dans les territoires concernés.
À Paris, la municipalité a encore durci le ton. Le Conseil de Paris a adopté en octobre 2025 une délibération dite “zéro coliving”, affirmant son refus de voir se développer de nouveaux projets sur son territoire et renforçant les contrôles sur les opérations existantes.
Loi Le Meur et flou juridique : un modèle sans véritable cadre
Le durcissement ne se limite pas à l’encadrement des loyers. La loi Le Meur, adoptée pour mieux réguler les locations meublées touristiques, envoie un signal politique clair : les stratégies de maximisation locative dans les zones tendues sont désormais dans le viseur des pouvoirs publics.
Même si le coliving n’est pas directement ciblé par ce texte, il s’inscrit dans cette même logique de reprise en main des usages intensifs du logement. Par ailleurs, le gouvernement a confirmé ne pas vouloir créer de statut spécifique. Dans sa réponse publiée au Journal officiel le 27 janvier 2026, il estime qu’“il n’apparaît pas nécessaire de créer un cadre juridique spécifique au coliving”, privilégiant l’application des règles existantes.
Selon l’ANIL, la qualification dépend de l’usage réel du bien et des services proposés. Certains projets peuvent ainsi se rapprocher d’une activité para-hôtelière, avec un risque de requalification fiscale.
Le vrai enjeu : sécuriser le montage
Dans ce contexte, le coliving n’est plus un simple pari sur le marché locatif, mais un pari sur la tolérance réglementaire. Avant d’investir, il devient essentiel de vérifier le règlement de copropriété, le changement d’usage éventuel, la conformité avec l’encadrement des loyers et le traitement fiscal du projet.
Un investissement rentable sur le papier peut rapidement devenir fragile s’il repose sur un montage juridiquement contestable. Présenté comme un “hack” de l’encadrement des loyers, le coliving pourrait bien devenir un nouveau terrain de régulation prioritaire. Pour les investisseurs, la rentabilité dépend désormais autant du droit que du marché.
Source:
www.capital.fr
