Capimmo, SCI GF Pierre, SCI Afer Pierre : ces noms rappellent de mauvais souvenirs à des milliers d’épargnants. Depuis la crise immobilière de 2023, ces sociétés civiles immobilières (SCI) logées dans des contrats d’assurance-vie ont subi des baisses de valorisation brutales, et certains épargnants ont dû patienter avant de pouvoir récupérer leur mise, parfois à perte. Les SCI représentaient encore 21,35 milliards d’euros dans les contrats d’assurance-vie fin 2024, selon l’Aspim. Le régulateur a décidé de réagir.
Un décret publié au Journal officiel le 30 avril 2026 interdit tout nouveau référencement de SCI et d’autres fonds d’investissement alternatifs (FIA) non réglementés dans les contrats d’assurance-vie et les plans d’épargne retraite (PER), depuis le 6 mai. Gilles Belloir, directeur général de Placement-direct, résume le problème que cette réforme entend corriger : « Ces véhicules avaient peu de frais d’entrée par rapport aux SCPI, une valeur liquidative toutes les deux semaines, mais derrière ça, une apparence de liquidité qui n’était pas vraiment réelle ».
Une décision positive ?
Cette fausse liquidité a ainsi entraîné de vrais problèmes : « Finalement, ces SCI étaient investies comme les SCPI. Et au moment où le marché a baissé, et où les épargnants ont souhaité vendre leurs parts, les assureurs ont dû assurer la liquidité avec difficulté », se souvient Gilles Belloir. Quand les épargnants ont voulu récupérer leur argent, les assureurs ont dû avancer les fonds de leur propre bilan, faute de pouvoir vendre les actifs immobiliers assez vite.
Ce qui était censé être un risque individuel est devenu un risque collectif. Il précise : « Le législateur a identifié un risque un peu systémique Ces véhicules étaient peu couverts par la législation, chaque SCI fixait ses propres règles ». C’est pourquoi il estime que le signal lancé par ce décret est positif : « Ce sont des véhicules qui n’intéressaient déjà plus nos clients depuis quelques années. Cela va dans le sens d’une meilleure protection de l’épargnant, avec une gestion plus transparente et plus saine, et moins de risque de concentration ».
Ce qui change concrètement
Si vous avez déjà des SCI dans votre contrat, pas besoin de vous inquiéter. Un régime transitoire court jusqu’au 1er janvier 2029. Les SCI encore référencées ont le choix : se transformer en SCPI ou en OPCI, deux véhicules bien encadrés, ou adopter le cadre européen ELTIF (fonds européens d’investissement à long terme), avec un délai supplémentaire jusqu’en 2032 pour les stratégies les plus complexes. Si une SCI ne se met pas en conformité d’ici 2029, elle ne disparaîtra pas de votre portefeuille ; mais elle ne pourra plus recevoir de nouveaux versements ni être utilisée dans un arbitrage.
Faut-il pour autant arbitrer dès maintenant ? « Le fait qu’une SCI ne soit plus autorisée au référencement n’est pas, en soi, un signal d’arbitrage », nuance Gilles Belloir. « La vraie question est plutôt celle de la dynamique du marché immobilier sous-jacent. Si je détiens un véhicule qui a beaucoup baissé, je dois me demander quelles sont les espérances de rebond à deux ou cinq ans. S’il n’y a rien de clair sur les modalités de reprise, la question se pose », estime notre expert de l’assurance-vie. Avant de conclure : « Le marché immobilier a déjà baissé, mais je ne suis pas sûr que toute la baisse de valeur soit déjà enregistrée. »
Source:
www.capital.fr
