Rendement SCPI : pourquoi l’achat à crédit est encore plus rentable au régime réel

« Avec des SCPI qui ont des objectifs supérieurs à 6 % et qui distribuent même autour de 7 à 8 %, l’effet de levier est bien là », souligne Vincent Coumans, conseiller en gestion de patrimoine chez Vano Gestion Privée. À condition toutefois de bien sélectionner les supports, dans un marché marqué par de fortes disparités depuis la remontée des taux.

Un avantage fiscal qui change tout

Au-delà du rendement, c’est surtout la fiscalité qui fait la différence. Les revenus de SCPI étant imposés dans la catégorie des revenus fonciers, ils peuvent être optimisés via le régime réel.

« On déduit les intérêts d’emprunt des revenus générés. Si vous percevez 1 000 euros et que vous avez 300 euros d’intérêts, vous n’êtes imposé que sur 700 euros », explique Vincent Coumans. Résultat, l’assiette imposable diminue mécaniquement.

À titre d’illustration, pour un investissement de 100 000 euros en SCPI à crédit sur 20 ans, avec un taux autour de 4,5 % et un rendement de 6,5 %, un investisseur peut percevoir environ 6 500 euros de revenus annuels. Dans le même temps, les intérêts d’emprunt, proches de 4 000 euros la première année, viennent en déduction. La base imposable tombe ainsi à 2 500 euros. Pour un contribuable imposé à 30 %, cela représente une économie d’impôt d’environ 1 200 euros par an, hors prélèvements sociaux.

Un double levier : financier et patrimonial

L’intérêt de l’opération repose ainsi sur un double levier. D’un côté, un différentiel entre le coût du crédit et le rendement des SCPI. De l’autre, une fiscalité allégée grâce à la déduction des intérêts.

« On emprunte pour investir sur 100 000 euros, alors que l’effort d’épargne réel peut se limiter à 150 ou 200 euros par mois », précise le conseiller. Autrement dit, l’investisseur se constitue un patrimoine avec l’argent de la banque, tout en lissant son effort dans le temps.

Cette logique s’inscrit dans une stratégie long terme, souvent orientée vers la préparation de la retraite. Les financements s’étalent généralement sur 15 à 20 ans, avec des revenus complémentaires à la clé une fois le crédit remboursé.

Des risques à ne pas sous-estimer

Cette stratégie n’est toutefois pas sans limites. Le principal risque reste celui de liquidité. « Si l’on doit revendre ses parts rapidement, cela peut ne pas être possible selon les conditions de marché », alerte le professionnel.

S’ajoute le risque de baisse des rendements ou de dévalorisation des parts, notamment si le taux d’occupation des actifs diminue. Dans un marché encore en phase d’ajustement, la sélection des SCPI reste donc déterminante.

Enfin, ce montage s’adresse en priorité à des investisseurs déjà installés, souvent propriétaires de leur résidence principale, et disposant d’une capacité d’épargne suffisante. Un profil capable d’absorber les aléas d’un investissement qui, malgré ses atouts, reste exposé aux cycles immobiliers.