En mars 2026, le taux moyen des crédits immobiliers s’établissait autour de 3,2 %, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Beaucoup d’acheteurs espèrent encore une nouvelle détente avant de se lancer. Mais en immobilier locatif, le raisonnement ne se limite pas au taux affiché par la banque. « Plus les taux d’intérêt sont hauts, moins les prix immobiliers sont chers. À l’inverse, quand les taux baissent, les prix remontent », observe Boris Laouat, marchand de biens et président de Terra Occitane, qui a réalisé plus de 90 acquisitions d’immeubles et de maisons en Haute-Garonne. Pour lui, attendre trop longtemps peut faire perdre davantage sur le prix du bien que ce que l’on espère gagner sur le crédit.
Le raisonnement est simple : le prix négocié aujourd’hui reste acquis définitivement, alors qu’un taux d’emprunt peut être renégocié plus tard. « L’idéal est souvent d’acheter avec des taux élevés pour obtenir un meilleur prix, puis de renégocier son financement lorsque les taux baissent », résume Boris Laouat. Même constat pour Elodie Jaffré, courtière en crédit immobilier pour Pretto Galaxie. « Le prix est définitif, le taux est réversible. Il est bien plus stratégique d’acheter aujourd’hui un bien négocié à la baisse, quitte à renégocier son crédit dans 18 ou 24 mois », explique-t-elle.
Autre point souvent sous-estimé : en investissement locatif, notamment au régime réel ou en LMNP, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus locatifs imposables. « Plus le taux est élevé, plus la charge déductible est importante, ce qui réduit l’impôt à payer », rappelle la courtière. Encore faut-il que l’opération reste rentable après charges, taxe foncière, vacance locative et éventuels travaux.
Quand les taux baissent, la concurrence revient
Le vrai risque, selon les professionnels, est de vouloir entrer sur le marché au même moment que tout le monde. Dès que les taux reculent nettement, la demande repart, les acheteurs reviennent massivement et les marges de négociation se réduisent.
« Aujourd’hui, les vendeurs savent qu’ils ont moins d’acheteurs solvables face à eux. Ils acceptent donc plus facilement de discuter », constate Boris Laouat. À l’inverse, lorsque le crédit se détend, la concurrence se renforce et les prix remontent mécaniquement.
Sur certains biens, la fenêtre est particulièrement favorable. Elodie Jaffré observe notamment un retour des investisseurs sur les passoires thermiques classées DPE F ou G. « Ils cassent les prix car ils intègrent à la fois le coût des travaux et celui du financement. Le vendeur doit absorber cette réalité », souligne-t-elle.
Le dossier de financement devient une arme de négociation
La négociation ne se joue plus seulement sur le prix affiché, mais sur la solidité du dossier de financement présenté au vendeur. Avec la hausse des refus de prêts, un acquéreur capable de prouver sa capacité de financement prend un avantage décisif.
« Aujourd’hui, un acheteur qui arrive avec une attestation de financement de son courtier a un pouvoir de négociation immense », explique Elodie Jaffré. Face à des vendeurs échaudés par plusieurs refus bancaires, la sécurité de la transaction devient un argument aussi fort que le prix proposé.
Elle cite un dossier récent où ses clients ont obtenu une baisse de 15 000 euros sur un appartement. « Nous avons pu prouver au vendeur que leur montage financier était sécurisé et leur apport optimisé. Il a préféré baisser son prix plutôt que de risquer un nouvel échec avec un autre acheteur », raconte-t-elle.
En immobilier locatif, attendre le “bon moment” peut parfois coûter bien plus cher que d’acheter au mauvais taux.
Source:
www.capital.fr
